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房地產開發抵押貸款的風險和防範

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房地產開發應具備“四個證”,按照《建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局關於加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若幹意見》的規定,“對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目,不得發放任何形式的貸款。”按照《擔保法》司法解釋第四十八條規定“以法定程序確認為違法、違章的建築物抵押的,抵押無效。”不具備“四證”建築起來的房產應屬於違章建築,因此銀行不應向“四證”不齊的開發商發放房地產抵押貸款。


房地產開發建築承包商優於抵押權人受償。

《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定:“發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發包人協議將工程折價,也可以申請人民法院將工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程的折價或者拍賣的價款優先受償。”而《最高人民法院關於建設工程優先受償權問題的批複》第一條進一步明確規定:“人民法院在受理房地產糾紛案件和辦理執行案件中,應當按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定,認定建築工程的承包人的優先受償權優先於抵押權和其他債權。”因此如果借款人欠銀行貸款(房地產抵押貸款),又欠建築工程款,那麽按照上述法律規定建築工程款優先於銀行抵押貸款受償。


銀行應采取以下兩種方式防範這種貸款風險:一是認真執行貸款“三查”製度,切實做好貸前調查,查明防地產開發商是否欠建築商建築工程款;二是根據意思自治的原則,由建築商作出放棄建築工程優先受償的書麵承諾;三是通過借款人要求建築商對借款本息承擔連帶保證責任。


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